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Certificados de Recebí­veis Imobiliários – CRI

Certificados de Recebí­veis Imobiliários – CRI

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1. O que é?

O certificado de recebíveis imobiliários – CRI é um título de renda fixa baseado em créditos imobiliários. Elas são devidamente cadastradas na CVM e somente as companhias securitizadoras podem emitir CRI. Companhias securitizadoras são aquelas que adquirem recebíveis com garantia imobiliária e as utilizam para lastrear a emissão de títulos imobiliários, que podem ser negociados no mercado financeiro.

A emissora do título não garante os créditos. Porém, ela é responsável pela montagem da operação, por seu acompanhamento e pela liquidação dos créditos e das garantias. Escolha empresas emissoras com solidez financeira e experiência neste mercado.

O investimento em CRI é de longo prazo. Seu resgate geralmente é dado no vencimento, por meio de parcelas pagas periodicamente ao longo do tempo. Há, porém, algumas CRIs que permitem o resgate antecipado, e caso preferir, pode ser negociado no mercado secundário (bolsa de valores), porém, esses títulos tem pouca liquidez.

Para comprar uma CRI, o investidor precisa estar cadastrado em uma corretora ou banco. Esse tipo de aplicação não incide imposto de renda, sendo uma boa opção para diversificar os investimentos. Antigamente, esse título era destinado a investidores qualificados (aqueles que possuem investimentos acima de R$ 1 milhão). Entretanto, ultimamente, podemos ver que o mercado tem evoluído e já é possível encontrar valores mais baixos para esse tipo de investimento.

Existe algumas alternativas para investir em CRIs, sendo uma delas o fundo de investimento. Alguns fundos de investimentos investem somente em CRIs. Dependendo do montante a ser investido, tais fundos podem ser uma melhor alternativa, pois há uma maior diversificação dos lastros nos fundos. Para ilustrar, imagine que vários investidores se juntam e decidem compram diversos títulos de CRI. A partir daí, podem negociar as cotas, que podem ser a preços mais baixos do que o preço dos títulos. Fazendo isso, torna viável esse tipo de investimento para pequenos investidores, além de mitigar o risco, pois há vários títulos dentro do fundo.


2. Rentabilidade

As CRIs podem ser pré-fixados ou pós fixados. Geralmente, sua remuneração pode variar conforme características de cada uma. Elas podem ser representadas por juros fixos ou variáveis, com pagamentos mensais/trimestrais/semestrais/anuais, com resgate somente no vencimento, resgate antes do vencimento, entre outras opções.

Atualmente, as CRIs são remuneradas a uma taxa fixa ou utilizando como indexador o IGP-M (índice geral de preços – mercado), a variação do CDI (certificado de depósito interfinanceiro), o IPCA (índice de preço ao consumidor amplo) ou a TR (taxa referencial).

As CRIs apresentam uma ótima opção para renda fixa, rendendo mais do que a poupança, os CDBs e às vezes os títulos públicos. Só será possível saber a rentabilidade real da CRI se conhecermos suas características. Alguns exemplos de remuneração das CRIs:

  • 9% + IGP-M – Pagamento mensal
  • 9,0% a.a. + IPCA – Pago em 13 parcelas anuais e consecutivas
  • 107% do DI – Pagamento semestralmente, em 24 parcelas
  • 9.9522% a.a + TR – Pagamento mensal em 35 parcelas

3. Riscos

O principal risco dessa aplicação está na eventual inadimplência ou calote nos lastros. Em outras palavras, o maior risco é a inadimplência dos pagamentos dos aluguéis ou prestações dos imóveis. Quando a construtora vende um imóvel, o comprador assina um contrato, que estipula, no mínimo, que se este comprador ficar inadimplente, o imóvel será tomado. Como o imóvel é dado como garantia na operação, caso o inquilino não pagar, a construtora pode pegar o imóvel de volta, ou seja, o imóvel é alienado em favor dos credores, o que reduz risco de perdas no caso de inadimplência por parte dos devedores. Caso isso aconteça, o imóvel será leiloado. No caso de um CRI que possua aluguéis como recebíveis, a garantia pode ser uma fiança prestada nos contratos. Para minimizar o risco, as CRIs residenciais são diluídas por vários créditos, o que não acontece com as CRIs empresariais. Uma forma de mensurar os riscos de uma CRI são os Ratings que classificam esses títulos. Ratings mais alto possuem uma segurança maior.


4. Tributação

Não há Imposto de renda nem IOF nesse tipo de aplicação. Entretanto, o investidor estará sujeito a algumas taxas da CBLC e da corretora. Se a pessoa investir em CRI através de um fundo de investimentos, haverá taxa de administração por parte do fundo. Poderá haver também algumas taxas ou alguns descontos, para cobrir despesas e comissões relativas à operação e securitização, além de uma remuneração por parte da securitizadora.


5. Como funciona

As CRIs funcionam mais ou menos assim: as companhias securitizadoras “compram” diversos recebíveis imobiliários (exemplo: aluguéis, prestações de casa ou apartamento, vendas a prazo, etc), juntam todos esses recebíveis e vendem aos investidores como um produto. O investidor que comprar uma CRI recebe o título com a garantia desses recebíveis, que gozam de garantias adicionais. Essas garantias podem ser, por exemplo, caso o proprietário não pagar as prestações do apartamento, a construtora pode tomar o imóvel de volta, ou através de uma fiança bancária.

Conforme cada característica da CRI, o investidor vai recebendo parcelas (amortizações) a cada período de seu investimento, ou seja, vai recebendo um pagamento já com o juros, até liquidar o montante investido e ser restituído por completo, sendo a última parcela no vencimento.


6. Tipos

As CRIs podem ser classificadas de acordo com algumas premissas:

Quanto a suas séries:

Série Junior

É uma série subordinada e mais arriscada, ou seja, responde pelas perdas e inadimplência até o seu montante total, garantindo a qualidade da série sênior. Em caso de perda ou inadimplência, primeiro serão restituídos as séries sênior, só então será a vez da série junior. Além disso, em determinadas CRIs, as séries junior terão carência da data de emissão para começar a receber o pagamento do principal e juros.

Série Sênior

A série senior é a série preferencial e consequentemente mais segura, onde teria direito a receber o principal e juros imediatamente após a subscrição. No caso das parcelas não serem pagas e a garantia dos recebíveis ser insuficiente, não sobrando assim dinheiro para pagar a todos, a série sênior é quem recebe primeiro.

Os recebimentos dos pagamentos dos adquirentes dos imóveis que constituem os recebíveis no período de carência serão destinados à constituição de um fundo de reserva, cujo destino será suprir as despesas e comissões relativas à operação e securitização e, ainda, a eventual inadimplência ou insuficiência do pagamento do principal e juros dos CRIs seniors.

Quanto ao seu Lastro:

Residenciais

CRIs residenciais são aqueles que tem como lastro (garantia de retorno do investimento) créditos originados pela venda de imóveis a prazo, onde o devedor dos créditos são os adquirentes dos imóveis, pessoas físicas. São carteiras de créditos que conjuntamente fazem a base para a emissão dos CRIs que têm risco muito pulverizado, risco este reduzido ainda pela subordinação dos CRIs junior que arcam com a inadimplência da carteira até o limite de sua subordinação.

Corporativos

Já os CRIs corporativos são aqueles que geralmente têm um único crédito, onde o devedor é uma empresa. Existem emissões com vários créditos corporativos. Nestes casos não se emitem CRI junior, pois o risco é único, sendo que a inadimplência é nula ou total.


7. Vantagens

  • Isenção de imposto de renda;
  • Isenção de IOF;
  • Remuneração periódica (mensal/semestral/anual);
  • Boa opção de diversificação;
  • Taxas atrativas de remuneração, superando muitos investimentos em renda fixa.

8. Desvantagens

  • Papéis de longo prazo;
  • Baixa liquidez;
  • Alto valor para investir;
  • Não é garantido pelo fundo garantidor de crédito – FGC.

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